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Preguntas Frequentes

¿Qué permisos tiene y qué permisos necesita construir un comprador?

El vendedor no tiene permisos de construcción en este momento, pero estamos muy seguros de que podemos ayudar.

Obteniendo los permisos. Hay varios permisos y concesiones del municipio y la ACP (autoridad del Canal de Panamá) que necesitas antes de que puedas comenzar a construir. Este artículo describe las acciones y procedimientos necesarios para obtener el permiso de construcción en el Lago Gatún Fincas.

Los pasos para obtener una licencia de construcción son los siguientes:

  1. Determine la posición de su casa en su finca. Esta posición debe estar dentro de la «cota cien», que es el límite imaginario de la tierra en caso de que el lago suba a 100 pies. Normalmente, el nivel del agua dentro del lago Gatún es de +/- 85 pies sobre el nivel del mar, la «cota cien» determina el límite imaginario entre el lago y su tierra si el lago se eleva a 100 pies. Tu casa debe estar fuera de este rango.
  2. Realice un dibujo técnico de su casa, un «ante-proyecto» que incluya planos de planta, elevación del edificio (máximo tres pisos, planta baja más 2) y la distribución del área de la casa. Panamá Portfolio hará este «render» para usted sin costo alguno en cooperación con ustedes mismos.
  3. Presente el anteproyecto y el número de finca a las autoridades locales (municipio). El número de finca debe mostrar que la propiedad es, como mínimo, una propiedad segregada (registrada en el registro) de 5000 m2. Más pequeño no está permitido. Es muy importante mostrar el certificado de segregación, que es la prueba de que su finca está debidamente registrada en el registro público de tierras.
  4. Dentro de 2-3 semanas, el municipio le dará un permiso de construcción preliminar. Con este permiso, teóricamente puedes comenzar el proceso de construcción. Sin embargo, le recomendamos que primero se prepare aún mejor porque es demasiado riesgoso comenzar a construir sin tener la aprobación final. ¿Por qué es este nuestro consejo? Debido a que existe la posibilidad de que durante la construcción cuando se usa un permiso de construcción temporal, las regulaciones puedan cambiar o que los diseños deban modificarse. Esto es costoso y consume mucho tiempo. Por lo tanto, generalmente es mejor seguir todos los pasos y comenzar a construir.
  5. Para obtener la aprobación final del municipio, se necesitan más estudios y aprobaciones, nos gustaría enfatizar que este es un procedimiento estándar cuando se construye una casa…
    1. Dibujos de construcción arquitectónica realizados por el arquitecto  idonio. (licencia oficial) incluyendo estudio de diseño estructural.
    2.  Estudio de suelos realizado por un ingeniero estructural. En los ítems de estudio de suelo como el e describirá la prueba de percolación, esta es una prueba para determinar qué tan rápido es el agua penetra el suelo en Gatún. Esto llevará 2-3 semanas.
    3. Perforación del pozo, esto tomará 2-3 días.
    4.  Estudio de impacto ambiental. En el plan ambiental influyen todos los factores.
    5. La calidad del agua debe ser analizada, como la descripción detallada del pozo, la descripción detallada de la instalación de tratamiento de agua de alcantarillado y el impacto del proceso constructivo en la calidad del agua.
    6. Descripción del plan de tratamiento de agua de alcantarillado y del sistema de manejo de agua. Esto describe la cantidad de agua que utilizará la casa y la cantidad de alcantarillado agua que será tratada para limpiar agua dulce.
  6. Una vez realizados todos los estudios, el municipio presentará los planos de construcción y los estudios a la ACP. La ACP verificará la cota cien y la ACP verificará el impacto de su casa en la calidad del agua y la cantidad de agua del lago Gatún. La ACP verificará la capacidad del pozo.
  7. Después de que todos los estudios se presenten a la ACP, un período de tiempo normal para obtener la aprobación es de 4 meses relacionados con el permiso de construcción.
  8. Se deben obtener aprobaciones adicionales del Ministerio de Salud y del departamento de bomberos, que revisarán el sistema eléctrico. Por lo tanto, se recomienda presentar los planes simultáneamente al municipio y al departamento de bomberos. Antes de que pueda mudarse a su casa, deberá emitirse un permiso de ocupación final.

Hay varias sugerencias para poder construir rápidamente:

  1. Utilizar un equipo de profesionales con licencia para preparar los estudios y  dibujos de construcción.
  2. Planificar la preparación de los estudios. Si los estudios se presentan a tiempo y tienen la calidad requerida que el municipio y la ACP probablemente no se opondrán a la construcción y  procesar la aplicación en una cantidad de tiempo predecible. Los retrasos suelen ser el resultado de los planes y estudios no presentados oportunamente. Sin un archivo completo, el municipio y ACP, el Ministerio de Salud y el departamento de bomberos no comenzarán a procesar su aplicación, por lo tanto, asegúrese de que su documentación sea realizada por un equipo profesional y se presenta oportunamente incluyendo una contingencia de 2 meses, esperamos que el proceso completo de permisos de construcción demore de 6 a 8 meses.

Información adicional sobre la ACP.

La ACP controla toda la actividad en y cerca del lago Gatún. Su objetivo es regular la actividad cerca y en el lago y controlar todos los factores que afectan la cantidad y calidad del agua del lago Gatún.

Algunos ejemplos:

  1. Si perfora un pozo para abastecer de agua su casa, la ACP verificará la capacidad de su bombeo para que no use más agua de la acordada.
  2. Si atrapa agua de lluvia en un barril para regar su jardín, la ACP debe obtenerlo una concesión para hacerlo (tipo especial de permiso)
  3. la ACP verificará el sistema de agua de su casa, incluídas las aguas residuales y su  planta de tratamiento de agua.

Concesiones de la ACP.

Para todas las demás actividades relacionadas con el lago Gatún, como kanopy, kayak, buceo, pesca, construcción de un muelle privado, construcción de un cubículo  privado para embarcaciones, etc., la ACP utiliza un sistema de concesiones. Esto significa que puede realizar estas actividades después de pagar una pequeña tarifa anual.

¿Cómo construimos un sistema de alcantarillado? ¿Costo? Regulaciones?

Panama Portfolio actualmente está construyendo casas en tres proyectos (ver www.panamaportfoliogroup.com), por lo que realmente tenemos experiencia con los sistemas de alcantarillado. En general, el costo de un sistema de alcantarillado varía según el diseño de la casa, pero la base de un tanque séptico estándar generalmente se encuentra entre $7,000 y 10,000 en una casa estándar de 3 dormitorios / 2 baños.

El sistema de tratamiento de aguas residuales deberá ser descrito detalladamente por un arquitecto o ingeniero en el plan de tratamiento de aguas residuales, que es uno de los requisitos para obtener un permiso de construcción. Es parte del diseño del hogar. Dependiendo del resultado de los estudios de suelo y de percolación y del diseño de su casa, un ingeniero experto debe describir el sistema en detalle. Hay muchas soluciones adecuadas.

La construcción real del sistema será realizada por el contratista o contratistas que usted contrate para construir su casa. Alternativamente, puede solicitar a Panama Portfolio que actúe como su administrador de edificios para supervisar la construcción de su casa, incluyendo el sistema de alcantarillado, en cuyo caso Panama Portfolio administrará el proceso de construcción total de su vivienda.

¿Cuál es su servicio de construcción? ¿Puede proporcionar planos de las casas que está construyendo?

Panama Portfolio vende fincas en Lago Gatún fincas, sin embargo, sabemos que lo más probable es que usted quiera construir una casa. Algunos clientes  buscan la construcción por sus medios y algunos otros utilizan nuestro servicio de construcción. ¿Qué significa esto? Significa que Panama Portfolio controlará el proceso de construcción para usted y funcionará como su administrador de la construcción. Panama Portfolio se asegurará de que todos los pasos en el proceso de construcción se realicen:

  • Asegúrese de que se hayan realizado todos los estudios necesarios y de que se hayan obtenido los permisos necesarios.
  • Diseñe su casa en colaboración con un arquitecto profesional.
  • Seleccionar y contratar un constructor.
  • Guiar y supervisar la construcción de su casa.

Cuando decida utilizar los servicios de construcción de Panama Portfolio, comprará la villa de Panama Portfolio, después de lo cual tomaremos las medidas necesarias para entregar su hogar en el Lago Gatún Fincas. Tenemos renders y planos de las casas que podemos ofrecerle disponibles o   puede decidir construir una casa personalizada.

¿Cómo se regula el suministro de agua? ¿Cómo me realizo mi pozo de agua? ¿El agua potable es segura?

En Lago Gatún Fincas no hay un sistema de agua de tubería instalado como infraestructura. Todas las villas necesitarán perforar su propio pozo de agua potable.

El suministro de agua está regulado por la ACP y el IDAAN. La ACP verificará el impacto de su sistema de suministro de agua en el Lago Gatún e IDAAN (la agencia gubernamental responsable del suministro y la calidad del agua en Panamá) verificará la calidad del agua y se asegurará de que sea segura para beber. Su pozo de agua potable se construirá como parte de la construcción de la casa y antes de perforar un pozo, necesitará un permiso de IDAAN. El costo del pozo para beber se incluirá en el precio de su villa si compra la villa de Panama Portfolio. Actualmente estamos solicitando ofertas para que podamos ofrecerle una estimación más detallada del costo de un pozo de agua potable en Lago Gatún Fincas.

¿Qué sucede si la ACP o el Municipio no me otorgan los permisos necesarios para construir?

Hay muchos permisos y aprobaciones que necesita para construir una casa (incluyendo pozo de agua, sistema de alcantarillado y piscina) en Lago Gatún Fincas, los hemos descrito en este artículo (haga clic aquí para obtener más información). Por experiencia en otros proyectos de construcción en Panamá, sabemos que existe el riesgo de que las autoridades requieran cambios en los planes iniciales. Por este motivo, le recomendamos que obtenga todos los permisos necesarios antes de comenzar a construir. Existe el riesgo de que el municipio rechace sus planos de construcción. Lo que normalmente sucede es que el municipio notificará los cambios necesarios y, si los implementa, emitirán los permisos.

Si decide contratar a Panama Portfolio como administrador de su edificio y comprar la villa de Panama Portfolio, Panama Portfolio organizará los permisos necesarios para usted. Si el diseño de su casa, incluido el sistema de alcantarillado, el pozo de agua y / o la piscina, no está aprobado por las autoridades dentro de los 18 meses posteriores a la compra de su finca, Panamá Portfolio cancelará el contrato de compra y le garantizará el reembolso de la totalidad de los 100 por ciento del precio de compra de su finca dentro de los 21 meses posteriores a la firma del contrato de la villa.

Muchas personas han construido casas cerca del lago Gatún en el área de Arenosa porque el área es hermosa. Las fincas están debidamente registradas en el registro público de Panamá y, por lo tanto, son 100% legales de su propiedad. Si realiza la construcción de acuerdo con las reglas del municipio y la ACP (por ejemplo, no está permitido construir un edificio de tres pisos o más), no esperamos mayores problemas. Si el vendedor de la finca quiebra después de comprar su finca, entonces usted será el propietario legal de un terreno muy atractivo a orillas del Lago Gatún a un precio muy atractivo. Si el municipio o la ACP no emiten los permisos requeridos dentro de los 18 meses posteriores a la fecha de compra, Panama Portfolio le devolverá su dinero (solo si contrata a Panama Portfolio como administrador de su edificio y compra la villa de Panama Portfolio).

 

¿Necesito un permiso para tener mi propio muelle y embarcadero?

Sí, necesita una aprobación formal de la ACP para tener su propio muelle y embarcadero. Panama Portfolio le ayudará a obtener este permiso.

 

Lago Gatun Fincas
Lotes desde $41.500

Reciba nuestro folleto con información detallada sobre Lago Gatun Fincas.